Real Estate 2020: Diese vier globalen Megatrends verändern aktuell die Branche

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Welche globalen Trends werden die Immobilienbranche langfristig verändern? Mit dieser Frage beschäftigt sich der von PwC veröffentlichte Report “Real Estate 2020 – Building the Future” auf 40 Seiten. Auch wenn die Trends nicht neu sind, werden deren Auswirkungen häufig noch unterschätzt. Gerade weil die Immobilienbranche lange Entwicklungszyklen hat – von der Planung bis zur Durchführung von Projekten – gilt es sich mit den Entwicklungen auseinanderzusetzen. Im nachfolgenden haben wir vier Trends herausgegriffen, welche die Rahmenbedingungen innerhalb der Immobilienbranche verändern werden und Empfehlungen zusammengefasst, die für eine globale Strategie relevant sind.


Megatrend #1: Die urbane Expansion bringt weitere Megacitys hervor

Bis 2025 wird es 37 “Megacitys” geben, also Städte mit mehr als 10 Millionen Einwohnern, 12 davon werden in Schwellenländern liegen. Gerade in den schnell wachsenden Ländern Asiens, Afrikas, des Mittleren Ostens und Lateinamerikas werden die Städte stark wachsen. Aber Urbanisierung ist nicht nur ein Phänomen der Schwellenländer. Auch die Städte der entwickelten westlichen Nationen werden weiterhin wachsen, wenn auch nicht ganz so schnell. Ein Großteil dieses Bevölkerungsanstiegs resultiert daraus, dass sich die “neuen Reichen” aus den Schwellenländern eine Immobilie in Europa suchen. Aber nicht alle Städte, die wachsen, werden gedeihen. Während einige die Wirtschaft ankurbeln und sich zu kreativen Zentren entwickeln werden, werden andere Städte scheitern.

Voraussetzungen für den urbanen Erfolg ist eine gute Infrastruktur, die Zusammenarbeit von privaten Entwicklern und dem öffentlichen Sektor sowie ausreichend interessante Jobangebote.

Megatrend #2: Der demographische Wandel verändert die Nachfrage

Die demographischen Entwicklungen der nächsten Jahre wird die Nachfrage nach Immobilien grundlegend verändern. Bis 2050 wird die Weltbevölkerung auf 9,3 Milliarden ansteigen, d.h. es leben ein Drittel mehr Menschen auf der Welt als noch im Jahr 2000. Gleichzeitig wird es zum ersten Mal mehr 60-Jährige als 15-Jährige auf der Welt geben. Zwischen 2010 und 2020 steigt die Mittelschicht insgesamt um eine Milliarde Verbraucher an. Die junge Mittelschicht zieht es in die Städte, insbesondere in den Schwellenländern.

Der demographische Wandel schafft einen Bedarf an neuen und unterschiedlichen Immobilien. Konkret bedeutet das für Immobilienentwickler, dass sie innovativer werden müssen, wenn es darum geht Wohnraum maximal auszunutzen. Die Nachfrage nach spezielleren Wohnkonzepten wird aufgrund der bevölkerungsbedingten Veränderungen ansteigen. Stadtwohnungen für junge Berufstätige können beispielsweise kleiner sein, ohne Küche oder Parkplätze; der Bedarf an Seniorenresidenzen nimmt zu; Familien leben in einigen Schwellenländern unter Umständen in bewachten Gemeinden außerhalb der Stadtzentren.

Megatrend #3: Das Wachstum der Schwellenländer verschärft den Wettbewerb um Vermögenswerte

Immobilien sind ein integraler Bestandteil des Wachstums von Schwellenländern. Bis 2025 finden voraussichtlich 60% der globalen Bautätigkeiten in Schwellenländern statt, in 2005 lag der Anteil noch bei 35%. Es wird erwartet, dass Asien bis 2025 die am schnellsten wachsende Region für den Bau ist, gefolgt von Afrika südlich der Sahara. Allein Nigeria wird im Vergleich zu 2012 fast 20 Millionen neue Haushalte benötigen.

Das Wachstum der Schwellenländer bringt neue Immobilienakteure und Vermögensverwalter hervor, wodurch der Wettbewerb im Asset Management steigt. Mit zunehmender Reife der Schwellenländer entstehen neue regionale und lokale Asset Manager, die gegenüber westlichen Vermögensverwaltern einen Vorteil haben: durch gute Kontakte zu lokalen Entwicklern und regionalen Investoren sind sie stärker positioniert, um von dem Wachstum ihrer Heimatregion profitieren. Einige dieser neuen Unternehmen werden wahrscheinlich zu globalen Playern heranwachsen und Übernahmen von Konkurrenten in Europa und den USA in Erwägung ziehen.

Megatrend #4: Nachhaltigkeit verändert die Gestaltung von Gebäuden

Mit einer schnell wachsenden Bevölkerung brauchen wir bis 2030 50% mehr Energie, 40% mehr Wasser und 35% mehr Lebensmittel. Da Städte für 70% aller Treibhausgase verantwortlich sind, während sie nur 2% der gesamten Landmasse einnehmen, wird es im Zuge der Urbanisierung weiterhin wichtiger, dass Gebäude nachhaltig sind. Grüne Bürogebäude sind mit erneuerbaren Energietechnologien ausgestattet, beinhalten Konzepte zur Abfallreduzierung und nutzen natürliches Licht um die wirtschaftliche, soziale und ökologische Leistung der Immobilie zu verbessern. Gleichzeitig streben Öko-Städte wie Tianjin in China und Masdar City in Abu Dhabi nach Null-Abfall und Null-Kohlenstoff-Emissionen, während Tokio und Malmö an ihrer städtischen Revitalisierung arbeiten.

Die weiterhin steigenden Nachhaltigkeitsanforderungen bringen Chancen und Herausforderungen mit sich. Während nachhaltige Gebäude mit einem Premiumpreis versehen sind, ist die Nachrüstung bestehender, nicht nachhaltiger Assets teuer. Doch was passiert mit dem Immobilienwert, wenn nicht nachgerüstet wird? Wie wirkt sich das wiederum auf die Umwelt aus? Dies gilt es zu beobachten.


Empfehlungen für eine globale Strategie

Die aufgezeigten Entwicklungen verändern die Landschaft der Immobilienwirtschaft tiefgreifend und langfristig. Basierend auf den Trends werden in dem Report von PwC die folgenden strategische Empfehlungen abgeleitet.

  • Global denken: Künftig benötigen Immobilienakteure ein höheres Maß an Fachkompetenz in den von ihnen gewählten Tätigkeitsbereichen und -orten sowie mehr Weitsicht, um Anlagetrends in jedem Markt frühzeitig zu erkennen.
  • Die Wirtschaftsstruktur von Städten verstehen: Um als Immobilieninvestor im Zuge des Urbanisierungstrends erfolgreich zu sein, muss man zunächst verstehen, warum eine bestimmte Stadt erfolgreich sein wird.
  • Technologie und Nachhaltigkeit bei der Bewertung von Vermögenswerten berücksichtigen: Beide Themen sind mittlerweile erfolgskritisch und werden von den Verbrauchern zunehmend eingefordert, weswegen sie Teil jeder Unternehmensstrategie sein sollten.
  • Zusammenarbeit mit den Regierungen, um Fortschritt zu ermöglichen: Enge Beziehungen zu Regierungen werden wichtiger. Entwickler müssen Regierungen beraten und ihnen als Experte für kreative Lösungen bei der Stadtentwicklung zur Seite stehen.
  • Wettbewerb gezielt eingehen: Immobilienunternehmen sollten sich auf Märkte konzentrieren, die sie wirklich verstehen. Gleichzeitig wird es für die Sicherung von Wettbewerbsvorteilen wichtiger, die Anforderungen der lokalen Märkte genau zu kennen sowie die Bedürfnisse der Mieter zu verstehen und zu bedienen.
  • Größere und diversifizierte Risiken verstehen: Mit der Globalisierung der Immobilienwirtschaft nimmt die Bandbreite der Risiken zu. Gerade in Schwellenländern kommen u.a. geopolitische, legale und interkulturelle Risiken hinzu. Dementsprechend muss eine neue Risikostrategie entwickelt werden.


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Real Estate 2020: Those four global megatrends are currently changing the real estate industry

Which global trends will change the real estate industry in the long term? This question is the subject of the 40 page report “Real Estate 2020 – Building the Future” published by PwC. Even if the trends are not new, their effects are often still underestimated. Especially because the real estate industry has long development cycles – from planning to project implementation – it is important to take a close look at these trends and their effects. In the following, we have highlighted four trends that will change the real estate industry and summarized recommendations that are relevant for a global strategy.


Megatrend #1: Urban expansion creates further megacities

By 2025 there will be 37 “megacities”, that is cities with more than 10 million inhabitants, and 12 of these will be in emerging markets. Especially in the fast-growing countries of Asia, Africa, the Middle East and Latin America, cities will grow rapidly. But urbanization is not just a phenomenon in emerging markets. The cities of the developed western nations will also continue to grow, albeit not quite as fast. Much of the population growth is due to the fact that the “new rich” from emerging markets are looking for real estate in Europe. But not all cities that grow will thrive. While some will boost the economy and become creative centres, other cities will fail.

The prerequisites for urban success are a good infrastructure, cooperation between private developers and the public sector and sufficiently interesting job offers.

Megatrend #2: Demographic change affects demand

Demographic shifts in the coming years will fundamentally affect demand for real estate. By 2050, the world’s population will be 9.3 billion, one third more than in 2000. At the same time, for the first time, there will be more 60-year-olds than 15-year-olds in the world. Between 2010 and 2020, the middle class will have grown by a total of one billion consumers. The young middle class is moving to cities, especially in emerging markets.

Demographic change is creating a need for new and diverse real estate. In concrete terms, this means that real estate developers must become more innovative when it comes to making maximum use of living space. Demand for more specific housing concepts will increase as a result of population-related changes. Urban housing for young professionals, for example, may be smaller, without a kitchen or parking space; the need for retirement homes is increasing; families in some emerging markets may live in guarded communities outside city centres.

Megatrend #3: Growth in emerging markets intensifies competition for assets

Real estate is an integral part of the growth of emerging markets. By 2025, emerging markets are expected to account for 60% of global construction activity, up from 35% in 2005. Asia is expected to be the fastest growing region for construction by 2025, followed by sub-Saharan Africa. Nigeria alone will need nearly 20 million new households compared to 2012.

The growth of emerging markets is creating new real estate players and asset managers, increasing competition in asset management. As emerging markets mature, new regional and local asset managers emerge that have an advantage over Western asset managers: through good contacts with local developers and regional investors, they are better positioned to benefit from the growth of their home region. Some of these new companies are likely to grow into global players and consider acquiring competitors in Europe and the US.

Megatrend #4: Sustainability changes the design of buildings

With a rapidly growing population, we need 50% more energy, 40% more water and 35% more food by 2030. As cities are responsible for 70% of all greenhouse gases, while accounting for only 2% of the total land mass, urbanisation will continue to make it more important that buildings are sustainable. Green office buildings are equipped with renewable energy technologies, include waste reduction concepts and use natural light to improve the economic, social and environmental performance of the property. At the same time, eco-cities like Tianjin in China and Masdar City in Abu Dhabi are striving for zero waste and zero carbon emissions, while Tokyo and Malmö are working on their urban revitalization.

The ever-increasing sustainability requirements present opportunities and challenges. While sustainable buildings have a premium price, retrofitting existing unsustainable assets is expensive. But what happens to the value of real estate if it is not retrofitted? How does this in turn affect the environment? This needs to be observed.


Recommendations for a global strategy

The developments described above are changing the landscape of the real estate industry profoundly and long-term. Based on these trends, PwC’s report derives the following strategic recommendations.

  • Think globally: In the future, real estate players will need a higher level of expertise in their chosen fields and locations, as well as more foresight, in order to identify investment trends in different markets at an early stage.
  • Understand the underlying economics of cities: In order to be successful as a real estate investor in the course of the urbanization trend, one must first understand why a certain city will be successful. 
  • Factor technology and sustainability into asset valuation: Both issues are now critical to success and are increasingly demanded by consumers, which is why they should be part of any corporate strategy.
  • Collaborate with governments to enable economic and social progress: Close relationships with governments are becoming more important. Developers need to advise governments and be an expert on creative solutions for urban development.
  • Decide how and where to compete: Real estate companies should focus on markets they really understand. At the same time, understanding the requirements of local markets and serving the needs of tenants are becoming more important in securing competitive advantage.
  • Assess opportunities to reflect a broader range of risks: With the globalization of the real estate industry, the range of risks is increasing. Particularly in emerging markets, geopolitical, legal and intercultural risks are added. Accordingly, a new risk strategy must be developed.


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Thomas Ulrich

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