‘my7cents’: David Butler offers ‘no excuses’ to make the digitization a top priority

GERMAN VERSION BELOW

Dave Butler is the CEO of the UK Apartment Association (UKAA), the organization for everyone interested in the UK Build To Rent sector. Prior to joining the UKAA, Dave was Director of Strategy and Change at Grainger plc, one of the UK’s largest professional landlords. Over the course of his career, Dave has worked in many sectors from waste management to shopping centres and from financial services to grocery retailing, usually leading IT, strategy or operational teams.  

Find out what he has to say about the digitization of the real estate sector, in our interview series “my7cents”.

What do you think is completely underestimated when discussing the digitization of the real estate sector?

Too often digitization is discussed in terms of solutions to specific problems or elements of the value chain. What’s missing is an understanding of the entire real estate value chain and the myriad of organizations and interests that make up the real estate universe. To unlock the full potential of digitization we must find a way to digitize all the transactions and interactions. Furthermore, this must be based on a common agreed set of data standards, that are mandated as the basis for transactions and legal approvals.

The complexity and competing interests across this value chain is underestimated by those with a knowledge of only one part of it. They can forget that possessing more information than those with whom you are negotiating a transaction, is a source of value.

The difficulty of agreeing common data standards is underestimated as the struggles of projects like the Open Standards Consortium for Real Estate attest. The UKAA initiative to introduce transparency to Build To Rent (BTR) operating costs and rental, starts off from this same position of trying to reconcile Multiple Charts of accounts to enable comparison of meaningful data.

Which jobs within the real estate sector won’t exist anymore in the next 5-10 years? Which jobs will be created?

I am sure that the traditional property manager role will disappear – the individual who sits at a desk waiting for tenants to report issues and reacts as best they can to fix them. Any problems with buildings will either be prevented in the first place, or self-reported and diagnosed. Where further intervention is required, artificial intelligence (AI) will take over.

The nature of the property manager’s role will change to include managing the customer experience. This will bring to the fore the softer and more people-orientated skills and knowledge that the best property managers have always possessed.

WeWork has made co-working spaces popular. What will be the next concept that uses technology to share resources?

I have a hunch that live/work has the potential to make a real difference. By live/work, I mean that distinction between the place you live and the place you work increasingly disappearing. This is more than just working from home – remote working is only part of the work experience. We need interaction and collaboration with our colleagues, and we need access to the technology that the offices has – coffee bars and hotel lobbies don’t provide either.

Firstly, digitization offers the potential for remote working to feel like office working. You can create a virtual office where you can interact effectively with your colleagues rather than struggling with Skype.

Secondly, BTR schemes can provide the scale of infrastructure needed to provide office-level facilities that you and your colleagues, neighbours and friends actually need to be efficient.

Finally, the coming revolution in city transport is likely to mean that the need for an office in a central location will diminish.

If you were a property manager: what would you stop immediately with the help of digital tools?

I would stop using my time and energy to play whack-a-mole and trying to respond to uncontrolled demand for responsive repairs. That’s easier said than done if you don’t have the digital tools or a building with a proper asset register that’s been built up from Building Information Modelling (BIM) during development. But even so, there are lots of tools out there to assist and there are more being created all the time, so there are no excuses to not look about.

If you were a property developer: how would you use the opportunities of the digitization for your business?

Start at the beginning of the development by insisting that everything is digital and that BIM is the core of the development, so that as the project goes through each stage of design, it is managed digitally. However, this will really only justify itself if the ultimate owner also values the digitization of the building and manages the asset using the data that has been gathered during development.

Ideally there should be a single continued interest in place from development, through construction and long-term ownership and management as offered by BTR. The fragmented nature of the traditional property life-cycle has tended to diminish the interest in digitization; somewhat ironically given that it is at the point of a transfer of interests that some of the greatest benefits of digitization can be obtained.

If you were to work in a public authority and could make a change in order to speed up the digitization in the real estate industry: what would it be?

I would mandate the use of digital data as both the inputs into the planning process and as the planning process itself. Only when the value chain and approval processes are joined up and mandatory will real estate realize that there are no excuses.

There are some great initiatives out there like the Local Digital Declaration and the more that they and other organizations can do, the better.

If you could start again from scratch and had an unlimited amount of money to your disposal: what company would you create?

I used to be an avid sci-fi fan and one organization, from a story by Norman Spinrad has always stuck in my mind. It was called ‘Stuff Central’ and it worked when people went to a screen in their home and ordered whatever they wanted or needed. It was then delivered either by teleportation or by some underground transport system.

The rise and rise of Amazon reminds me more each day of ‘Stuff Central’ but without the white vans and without the need to exchange money. As someone who ultimately believes that man’s ingenuity and technology can solve the world’s problems, I really look forward to the day that Amazon metamorphoses into ‘Stuff Central’, and I only wish that I had Jeff Bezos’ vison and drive.


About UKAA

The UK Apartment Association is the organisation for everyone involved in the Build To Rent Sector (BTR) – the fastest growing segment in the UK property industry.

Our vision is to make Build To Rent a lifestyle of choice for our customers by:

  • Spreading the message about the benefits of Build To Rent;
  • Communicating how Build To Rent can help address the UK’s housing crisis;
  • Developing best practice amongst our members, raising standards and focussing on our customers;
  • Enabling our members to learn from each other and from 40 years of experience from the USA;
  • Creating the authoritative source for information on Build To Rent in the UK.

We have over 180 members and are growing at the rate of 100 members per year. The UKAA is a Global Alliance Partner of the NAA (National Apartment Association) in the US. The NAA have been in existence for 80 years and represent over 9.5 million rented units.


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My7cents: David Butler bietet ‘keine Ausreden’ um die Digitalisierung zur obersten Priorität zu machen

Dave Butler ist CEO der UK Apartment Association (UKAA), der Organisation für alle, die sich für den britischen Build-To-Rent Sektor interessieren. Vor seinem Eintritt in die UKAA war Dave Director of Strategy and Change bei Grainger plc, einem der größten britischen Vermieter. Im Laufe seiner Karriere hat Dave in vielen Bereichen gearbeitet, von der Abfallwirtschaft bis hin zu Einkaufszentren, von Finanzdienstleistungen bis hin zum Lebensmitteleinzelhandel, in der Regel in leitenden IT-, Strategie- oder operativen Teams. Was er über die Digitalisierung der Immobilienbranche zu sagen hat, erfahren Sie in unserer Interviewreihe “my7cents”.

Was wird Ihrer Meinung nach bei der Diskussion über die Digitalisierung der Immobilienbranche vollkommen unterschätzt?

Zu oft wird die Digitalisierung als Lösung für spezifische Probleme oder Elemente der Wertschöpfungskette diskutiert. Was fehlt, ist ein Verständnis der gesamten Wertschöpfungskette von Immobilien und der Vielzahl von Organisationen und Interessen, die das Immobilienuniversum ausmachen. Um das volle Potenzial der Digitalisierung auszuschöpfen, müssen wir einen Weg finden, alle Transaktionen und Interaktionen zu digitalisieren. Darüber hinaus muss dies auf einem gemeinsam vereinbarten Datenstandard basieren, der als Grundlage für Transaktionen und rechtliche Genehmigungen dient.

Die Komplexität und konkurrierenden Interessen entlang dieser Wertschöpfungskette werden von denen unterschätzt, die nur einen Teil davon kennen. Sie vergessen dabei leicht, dass der Besitz von mehr Informationen als diejenigen, mit denen man über eine Transaktion verhandelt, eine Wertquelle ist.

Wie die Kämpfe bei Projekten wie dem Open Standards Consortium for Real Estate zeigen, wird die Schwierigkeit der Vereinbarung gemeinsamer Datenstandards unterschätzt. Die UKAA-Initiative zur Einführung von Transparenz bei den Betriebskosten und der Miete von Build To Rent (BTR) versucht ebenfalls, einen Vergleich aussagekräftiger Daten zu ermöglichen, indem mehrere Kontenpläne miteinander abgestimmt werden.

Welche Arbeitsplätze in der Immobilienbranche werden in den nächsten 5-10 Jahren nicht mehr existieren? Welche Arbeitsplätze werden geschaffen?

Ich bin sicher, dass die traditionelle Rolle des Hausverwalters verschwinden wird – die Person, die an einem Schreibtisch sitzt und darauf wartet, dass die Mieter ihre Probleme melden, um sie dann so gut es geht zu beheben. Probleme mit Gebäuden werden entweder von vornherein vermieden oder selbst gemeldet und diagnostiziert. Wenn weitere Maßnahmen erforderlich sind, wird Künstliche Intelligenz (KI) die Oberhand gewinnen.

Die Rolle des Hausverwalters wird sich ändern und in Zukunft auch die Verwaltung von Kundenerlebnissen umfassen. Dadurch werden die weicheren und menschenorientierteren Fähigkeiten und Kenntnisse in den Vordergrund gerückt, die die besten Hausverwalter schon immer besessen haben.

WeWork hat Kooperationsräume populär gemacht. Welches wird das nächste Konzept sein, das die Technologie zur gemeinsamen Nutzung von Ressourcen nutzt?

Ich habe eine Ahnung, dass Leben/Arbeiten das Potenzial hat, einen echten Unterschied zu machen. Mit Leben/Arbeiten meine ich, dass die Unterscheidung zwischen dem Ort, an dem du lebst und dem Ort, an dem du arbeitest, zunehmend verschwindet. Das ist mehr als nur die Arbeit von zu Hause aus – Remote-Arbeit ist nur ein Teil der Arbeitserfahrung. Wir brauchen Interaktion und Zusammenarbeit mit unseren Kollegen, und wir brauchen Zugang zu der Technologie, die die Büros haben – und die Kaffeebars und Hotellobbys nicht bieten.

Digitalisierung bietet das Potenzial, dass sich Fernarbeit wie Büroarbeit anfühlt. Sie können ein virtuelles Büro einrichten, in dem Sie effektiv mit Ihren Kollegen interagieren können, anstatt mit Skype zu kämpfen. Zweitens können BTR-Programme die erforderliche Infrastruktur bereitstellen, um Einrichtungen auf Büroebene bereitzustellen, die Sie und Ihre Kollegen, Nachbarn und Freunde tatsächlich benötigen, um effizient zu sein. Schließlich dürfte die kommende Revolution im Stadtverkehr dazu führen, dass der Bedarf an einem Büro in zentraler Lage abnehmen wird.

Wenn Sie ein Immobilienverwalter wären: Was würden Sie mit Hilfe von digitalen Tools sofort stoppen?

Ich würde aufhören, meine Zeit und Energie zu nutzen, um reaktiv auf die unkontrollierte Nachfrage nach Reparaturen zu reagieren. Das ist einfacher gesagt als getan, wenn Sie nicht über die digitalen Werkzeuge oder ein Gebäude mit einem entsprechenden Anlagenregister verfügen, das während der Entwicklung mit Hilfe von Building Information Modeling (BIM) aufgebaut wurde. Aber selbst dann gibt es mittlerweile viele Tools, die helfen können, und es werden stets neue erstellt, sodass es keine Ausreden mehr gibt, um nicht nach besseren Lösungen zu schauen.

Wenn Sie ein Bauträger wären: Wie würden Sie die Möglichkeiten der Digitalisierung für Ihr Unternehmen nutzen?

Beginnen Sie am Anfang der Entwicklung, indem Sie darauf bestehen, dass alles digital ist und dass BIM der Kern der Entwicklung ist, so dass das Projekt digital verwaltet wird, während es durch jede Designphase durchläuft. Das rechtfertigt sich aber nur, wenn der Endbesitzer auch die Digitalisierung des Gebäudes schätzt und das Objekt mit den während der Entwicklung gesammelten Daten verwaltet.

Im Idealfall sollte es ein einziges kontinuierliches Interesse – von der Entwicklung über den Bau bis hin zum langfristigen Eigentum und Management – geben, wie es bei BTR der Fall ist. Die Fragmentierung des traditionellen Lebenszyklus von Immobilien hat das Interesse an der Digitalisierung tendenziell verringert; etwas ironisch, da es an der Stelle des Interessenaustausches liegt, an der einige der größten Vorteile der Digitalisierung erzielt werden können.

Wenn Sie in einer Behörde arbeiten würden und eine Veränderung vornehmen könnten, um die Digitalisierung in der Immobilienwirtschaft zu beschleunigen: Was wäre das?

Ich würde die Verwendung digitaler Daten sowohl als Input für den Planungsprozess als auch als Planungsprozess selbst vorschreiben. Erst wenn die Wertschöpfungskette und die Genehmigungsprozesse miteinander verbunden und verbindlich sind, wird die Immobilienwirtschaft erkennen, dass es keine Ausreden gibt. Es gibt einige großartige Initiativen wie die Local Digital Declaration und je mehr sie und andere Organisationen tun können, desto besser.

Wenn Sie noch einmal von vorne anfangen könnten und über einen unbegrenzten Betrag verfügen würden: Welches Unternehmen würden Sie gründen?

Ich war früher ein begeisterter Sci-Fi-Fan und eine Organisation aus einer Geschichte von Norman Spinrad ist mir immer im Kopf geblieben. Sie hieß “Stuff Central” und funktionierte, indem die Leute zu einem Bildschirm in ihrem Haus gingen und bestellten, was sie wollten oder brauchten. Es wurde dann entweder per Teleportation oder durch ein unterirdisches Transportsystem geliefert.

Der Aufstieg von Amazon erinnert mich jeden Tag mehr an “Stuff Central”, aber ohne die weißen Vans und die Notwendigkeit, Geld zu tauschen. Als jemand, der letztendlich glaubt, dass der Einfallsreichtum des Menschen und die Technologie die Probleme der Welt lösen können, freue ich mich wirklich auf den Tag, an dem Amazon sich in “Stuff Central” verwandelt, und wünsche mir nur, dass ich Jeff Bezos’ Vison und Antrieb hätte.

Über UKAA

Die UK Apartment Association ist die Organisation für alle, die am Build To Rent Sector (BTR) beteiligt sind – dem am schnellsten wachsenden Segment der britischen Immobilienwirtschaft.

Unsere Vision ist es, Build To Rent zu einem Lebensstil der Wahl für unsere Kunden zu machen:

  • Verbreitung der Botschaft über die Vorteile von Build To Rent;
  • Kommunikation, wie Build To Rent zur Bewältigung der Wohnungskrise im Vereinigten Königreich beitragen kann;
  • Entwicklung von Best Practices unter unseren Mitgliedern, Erhöhung der Standards und Fokussierung auf unsere Kunden;
  • Unseren Mitgliedern ermöglichen, voneinander und von 40 Jahren Erfahrung aus den USA zu lernen;
  • Erstellung der maßgeblichen Informationsquelle zu Build To Rent in Großbritannien.

Wir haben über 180 Mitglieder und wachsen mit einer Rate von 100 Mitgliedern pro Jahr. Die UKAA ist ein Global Alliance Partner der NAA (National Apartment Association) in den USA. Die NAA gibt es seit 80 Jahren und repräsentiert über 9,5 Millionen vermietete Einheiten.


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Thomas Ulrich

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